Kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (HĐTC QSD đất)?

Hướng dẫn 13/HD-VKSTC năm 2023 về nội dung cơ bản trong kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do Viện kiểm sát nhân dân tối cao ban hành

2.2. Trong hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (HĐTC QSD đất)

2.2.1. Về hình thức HĐTC QSD đất

HĐTC QSD đất phải thoả mãn các điều kiện về hình thức, cụ thể là: Hợp đồng phải được lập thành văn bản; phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). Khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”; khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc tặng cho QSD đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.

2.2.2. Về điều kiện để tặng cho QSD đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện tặng cho QSD đất được xác định như sau:

Một là, QSD đất được tặng cho đã có giấy chứng nhận QSD đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013, theo đó:

– Người tặng cho là người nhận được QSD đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận QSD đất theo quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không được mua nhà ở gắn với QSD đất ở tại Việt Nam.

– Người tặng cho là người có QSD đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất.

Hai là, QSD đất tặng cho không có tranh chấp. Để bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể khác cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp sau này bắt buộc các bên chỉ có thể thực hiện tặng cho QSD đất khi không có tranh chấp liên quan hoặc tranh chấp đã được giải quyết.

Ba là, QSD đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Bốn là, QSD đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này, QSD đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt nên người sử dụng đất muốn thực hiện việc tặng cho QSD đất của mình phải thực hiện khi đất còn trong thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, theo quy định tại các điều 191 và 192 Luật Đất đai năm 2013, khi thực hiện tặng cho QSD đất cho người khác phải bảo đảm thuộc những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho. Đối với đất tặng cho là đất trồng lúa thì bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. Đối với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho đối với người đang sinh sống trong khu vực này.

2.2.3. Về thời điểm có hiệu lực của HĐTC QSD đất

Khoan 1 Điều 401 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Tại Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “HĐTC QSD đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Như vậy, HĐTC QSD đất phải được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực, còn việc tặng cho QSD đất phải đăng ký chuyển quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2.2.4. Về HĐTC QSD đất giữa cha mẹ và con:

– Trường hợp QSD đất đúng tên cả người cha và mẹ hoặc cá nhân cha hoặc mẹ thì cha, mẹ có toàn quyền định đoạt việc tặng cho. Đối với trường hợp người con đã có vợ hoặc chồng thì khi tặng cho cần thể hiện rõ trong hợp đồng nội dung muốn tặng riêng cho con hay tặng chung cho hai vợ chồng người con.

– Trường hợp QSD đất đứng tên hộ gia đình thì được xác định là tài sản chung của tất cả các thành viên trong hộ gia đình nên khi muốn tặng cho thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả thành viên.

2.2.5. Về tặng cho QSD đất có điều kiện

Tặng cho tài sản có điều kiện được quy định tại Điều 462 BLDS năm 2015. Việc tặng cho QSD đất có điều kiện cho phép bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nếu bên nhận tặng cho không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ mà bên tặng cho yêu cầu thì bên tặng cho có quyền yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho bất cứ lúc nào.

2.2.6. HĐTC QSD đất vô hiệu

Về nguyên tắc, HĐTC QSD đất không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu, cụ thể:

– Hợp đồng vô hiệu khi vi phạm điều kiện về chủ thể: Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.

– Hợp đồng vô hiệu do vi phạm về điều kiện ý chí gồm: HĐTC QSD đất vô hiệu do bị nhầm lẫn, có nghĩa là làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch (bên tặng cho có nhiều thửa đất muốn tặng cho thửa đất A nhưng lại tặng cho thửa đất B). HĐTC QSD đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó không tự nguyện khi xác lập giao dịch.

– HĐTC QSD đất vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập hợp đồng tặng cho giả tạo để che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng tặng cho vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của BLDS hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

– HĐTC QSD đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: Tặng cho QSD đất khi đất đang là đối tượng tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đang bị áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch, tặng cho trong trường hợp pháp luật quy định không được tặng cho.

2.2.7. Áp dụng án lệ để giải quyết tranh chấp HĐTC QSD đất

Để giải quyết tranh chấp HĐTC QSD đất, HĐTP Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành các án lệ có liên quan như sau:

– Án lệ số 03/2016/AL ngày 06/4/2016 về giải quyết vụ án ly hôn trong đó công nhận việc tặng cho QSD đất giữa cha mẹ và con áp dụng trong trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận QSD đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho QSD đất.

– Án lệ số 14/2017/AL ngày 14/12/2017 về công nhận điều kiện của HĐTC QSD đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng, áp dụng đối với trường hợp HĐTC QSD đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp; trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của HĐTC QSD đất và xác định HĐTC QSD đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.

– Án lệ số 52/2021/AL ngày 25/11/2021 về hiệu lực của HĐTC QSD đất khi chưa đăng ký QSD đất, áp dụng trong trường hợp HĐTC QSD đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký QSD đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết. Trường hợp này, phải xác định HĐTC QSD đất có hiệu lực pháp luật.

Trên đây là hướng dẫn một số nội dung cơ bản trong hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ. Quá trình thực hiện nếu có khó khăn, vướng mắc, đề nghị báo cáo về Viện kiểm sát nhân dân tối cao (Vụ 9) để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.

Trên đây là bài viết tư vấn của chúng tôi. Khi cần thực hiện dịch vụ, Quý Khách hàng liên lạc với Luật Landlaw qua những phương thức tư vấn sau:

– Tư vấn qua điện thoại: Quý Khách hàng vui lòng gọi điện thoại đến số hotline: 1900.633.232 để được Luật sư tư vấn qua điện thoại.

– Tư vấn qua thư điện tử (email): Quý Khách hàng vui lòng gửi email cùng các hồ sơ, tài liệu liên quan (nếu có) đến địa chỉ thư điện tử tuvanluat.landlaw@gmail.com để được tư vấn, phản hồi qua thư điện tử.

Chúng tôi sẽ soạn thảo văn bản đóng dấu Công ty và gửi bản cứng đến địa chỉ của Quý Khách hàng. Quý Khách hàng có thể sử dụng văn bản tư vấn của chúng tôi trong quá trình làm việc với đối tác, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc các bên liên quan.

– Tư vấn trực tiếp: Quý Khách hàng vui lòng gọi điện thoại đến số hotline: 1900.633.232 đặt lịch hẹn gặp Luật sư tại văn phòng để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng!

Để tìm hiểu, tham khảo các quy định pháp luật về đất đai, mời quý bạn đọc tham khảo Trang Tư vấn luật Đất

Bài viết tham khảo: